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基建、房地產(chǎn)和農(nóng)村市場(chǎng)一直是拉動(dòng)水泥需求的三駕馬車(chē)。不過(guò)，去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的下行為水泥需求蒙上一層陰影。

據(jù)了解，水泥行業(yè)的下游需求主要是房地產(chǎn)和基建，兩者的需求比重可能會(huì)超過(guò)水泥行業(yè)整體需求的80%。中國(guó)水泥網(wǎng)在調(diào)研全國(guó)水泥市場(chǎng)過(guò)程中，大部分受訪者也都曾指出房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，對(duì)水泥需求拉動(dòng)不再像以往明顯。尤其是今年以來(lái)，在房地產(chǎn)下行、疫情頻發(fā)、天氣不佳等綜合因素下，水泥行業(yè)需求下滑更為明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)會(huì)如何發(fā)展？何時(shí)能再度提振水泥需求？中國(guó)水泥網(wǎng)特別采訪了易居·克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ィ?tīng)他聊聊房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期及對(duì)水泥行業(yè)的影響。

上半年：房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去

“房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。”楊科偉表示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)出四個(gè)特征：

一、總體是“先跌后穩(wěn)”：上半年房地產(chǎn)總體是處于一個(gè)“先跌后穩(wěn)”的走勢(shì)，行業(yè)規(guī)模同比有較大幅度的下降，但從時(shí)間線上看，二季度和一季度有明顯的變化，市場(chǎng)底部已經(jīng)較為明確的顯現(xiàn)出來(lái)，目前基本是處于一個(gè)逐漸平穩(wěn)的過(guò)程。

二、市場(chǎng)分化明顯：從上半年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)依舊火熱的城市越來(lái)越少，主要的一二線城市和少量的三四線城市還算“火熱”，但絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售、成交依然比較困難。

三、政策變化：今年上半年的政策和去年相比已經(jīng)有一個(gè)顯著的變化，那就是從“收緊”逐步變成“放松、刺激”的主基調(diào)。“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，目前有接近170多個(gè)省市出臺(tái)了500多條的刺激性政策，來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走穩(wěn)。”楊科偉表示。

四、房企拿地意愿依然遇冷：銷(xiāo)售欠佳，融資困難，這些都導(dǎo)致房企的拿地意愿和動(dòng)能相對(duì)變?nèi)酰习肽晖恋厥袌?chǎng)的成交情況仍然“很冷”。“上半年土地市場(chǎng)的成交量同比下降50%以上，而這會(huì)影響接下來(lái)的新開(kāi)工情況，對(duì)水泥、鋼材、玻璃等上游原材料行業(yè)而言并不是好事。”楊科偉補(bǔ)充道。

下半年：三季度或?qū)⒅灼蠓€(wěn)

在采訪中，楊科偉也分享了他對(duì)下半年房地產(chǎn)走勢(shì)的看法：

一方面，從樓市的走勢(shì)來(lái)看，下半年預(yù)計(jì)會(huì)走出“L”型的趨勢(shì)。“‘L’型意味著先低后平，也就是說(shuō)，下半年不會(huì)比上半年更差。”楊科偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，下半年同比跌幅也將會(huì)有一個(gè)明顯的收窄。

從城市角度來(lái)說(shuō)，楊科偉預(yù)計(jì)，今年三季度房地產(chǎn)行業(yè)將處于筑底企穩(wěn)階段，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，一線城市和個(gè)別二線城市成交量會(huì)有明顯回升。一是去年集中供地的項(xiàng)目會(huì)在今年三季度形成一個(gè)供應(yīng)高峰；二是隨著市場(chǎng)回升，房企也會(huì)積極加大推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)力度。在各種因素的綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生一些積極的變化。預(yù)計(jì)一、二線城市在三季度會(huì)率先出現(xiàn)回暖，絕大多數(shù)三、四線城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復(fù)蘇。

另一方面，預(yù)計(jì)2022年依然會(huì)是土地成交的“小年”。主要原因在于，房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)短期內(nèi)難以化解，房企更多的是把有限的資金、精力投入到在建施工中去，爭(zhēng)取保交付保竣工，所以在拿地、新開(kāi)工方面進(jìn)度就會(huì)放慢，強(qiáng)度也會(huì)放低。

總體上，楊科偉預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)出“一二三四”的格局：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10%上下；商品房銷(xiāo)售面積同比下降20%左右；房屋新開(kāi)工面積同比下降30%左右；土地購(gòu)置面積同比下降40%上下。

由此，楊科偉也表示，對(duì)房地產(chǎn)上游的水泥行業(yè)來(lái)說(shuō)，困難時(shí)期預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，短期內(nèi)較難緩解。